Vermieter dreht den Gashahn ab
In einer aktuellen Entscheidung vom 26.07.2022 des Amtsgericht Frankfurt a.M. – Az: 33 C 2065/22 – musste sich das Gericht damit auseinandersetzen, dass ein Vermieter eines Mehrfamilienwohnhauses den Mietern den Gashahn abdrehte. Zur Begründung führte der Vermieter an, dass er wegen der Erhöhung des Gaspreises um 500% ab Juli 2022 den Gasbezug einstellen werde. Er führte ferner an, dass es den Mietern vorbehalten sei, auf alternative Möglichkeiten des Heizens und der Warmwassererwärmung zurückzugreifen.
Pflichten des Vermieters
Hierzu ist festzuhalten, dass bei zentralen Anlagen zur Wärme- und Warmwasserversorgung eines Mehrfamilienhauses, die Vermieter regelmäßig dazu verpflichtet sind, nicht nur die Anlage mängelfrei zu halten, sondern – soweit die Anlage mit Gas betrieben wird – dafür Sorge zu tragen, dass die Gaszufuhr gewährleistet ist. Dies gilt jedoch überwiegend nicht für Gasetagenheizung, da in diesen Fällen für die Gaslieferung die Mieter verantwortlich sind, während der Vermieter verpflichtet ist, für die reibungslose Funktion der Anlage Sorge zu tragen.
Amtsgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 26.07.2022 – Az: 33 C 2065/22
Im vorliegenden Fall setzten sich die Mieter mit einer einstweiligen Verfügung zur Wehr und beantragten, dass die Gasversorgung wiederhergestellt wird.
Das Amtsgericht gab dem Antrag statt und entschied zu Gunsten der Mieter. Der Gasbezug kann nicht einfach durch den Vermieter eingestellt werden, auch wenn sich der Preis um 500% erhöht hat. Hier wurde der Vermieter auf die Möglichkeit verwiesen, die Vorauszahlungen für die Zukunft zu erhöhen. Schließlich handelt es sich hierbei um umlagefähige Nebenkosten, die die Mieter in der Regel entsprechend ihres Verbrauches zu tragen haben.
In der Rechtsprechung ist es bis dato unstrittig, dass zum absoluten Mindeststandard für ein menschenwürdiges Wohnen, die Versorgung der Mieter mit Warmwasser sowie eine funktionierende Heizung gehört.
Verwaltungsgericht Frankfurt a.M., Beschluss vom 22.08.2022 – Az: 8 L 1907/22F
Dies sah das Verwaltungsgericht genauso, das sich mit den selben Sachverhalt konfrontiert sah.
In diesem Fall klagte der Vermieter gegen den Bescheid des Amtes für Wohnungswesen, welches ihn nach dem Abdrehen des Gashahnes dazu verpflichtete, die Anlage wieder in betriebsbereitem Zustand zu versetzen.
Auch hier kündigte der Eigentümer seinen Mietern an, aufgrund der Gaspreiserhöhung, die Gaszufuhr einzustellen. Dies wurde dem Amt für Wohnungsaufsicht gemeldet, dass die Warmwasserversorgung unterbrochen sei.
Die Wohnungsaufsicht
Nachdem das Amt für Wohnungsaufsicht hierüber informiert wurde, kam es zu einem Vor-Ort-Termin, bei dem festgestellt wurde, dass die Gaszufuhr unterbrochen war. Auch der Vermieter wurde angehört und nach seinen Beweggründen gefragt.
Nach der Ortsbesichtigung wurde dem Eigentümer einen Tag später der Bescheid zugestellt in welchem er verpflichtet wurde, die Heizungsanlage wieder in Betrieb zu nehmen. Auch die sofortige Vollziehung wurde angeordnet, sowie die Ersatzvornahme – sprich: Ein Dritter wird beauftragt die Inbetriebnahme der Heizungsanlage vorzunehmen. Dies auf Kosten des Vermieters.
Einstweiliger Rechtsschutz des Vermieters erfolglos
Hiergegen setzte sich der Eigentümer mit Widerspruch gegen den Bescheid, sowie dem Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz zur Wehr. Das Gericht wies jedoch den Antrag ab und entschied, dass der Bescheid des Wohnungsamtes rechtmäßig sei. Auch hier wurde dahingehend geurteilt, dass die Aufrechterhaltung der Warmwasserversorgung und der Heizungsanlage gängigen Mindeststandard in Mietwohnungen darstellt.
Insoweit wurde der Vermieter darauf verwiesen, die Betriebskosten zu erhöhen, um den gestiegenen Gaspreis entsprechend aufzufangen.
Wohnungsaufsichtsgesetz / Wohnraumstärkungsgesetz
In einigen Bundesländern wie Bremen, Berlin, Hessen und Sachsen-Anhalt gibt es landeseigene Wohnungsaufsichtsgesetz um Wohnungsmissstände zu beseitigen. In Nordrhein-Westfalen existiert diesbezüglich das Wohnraumstärkungsgesetz.
An die dort bezeichneten Wohnaufsichtsbehörden können sich Mieter wenden, wenn die Warmwasserversorgung oder die Heizungsanlage nicht nur vorübergehend unterbrochen werden. Aber selbst wenn sich bereits die Behörde eingeschaltet hat, können Mieter zudem auch den zivilrechtlichen Weg beschreiten. Also einen Antrag auf einstweilige Verfügung gegen die Verletzung der vertraglichen Pflichten und auf Abhilfe stellen.
Der Anwalt rät:
Auch in diesen Fällen lässt sich durchaus Streit vermeiden, wenn die vereinbarte monatliche Vorauszahlung der Betriebskosten angepasst wird. Die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung muss nicht erst unmittelbar nach erfolgter Betriebskostenabrechnung verlangt werden, sondern kann auch zu einem späteren Zeitpunkt angepasst werden. (BGH, Urteil vom 18. 05.2011, VIII ZR 271/10).