Ist eine anwaltliche Überprüfung des Vertrages anzuraten?
So manch einer ärgert sich im Nachhinein es nicht getan zu haben, also einen Anwalt hinzugezogen zu haben.
Das sage ich jetzt nicht nur, weil dieser Text zufällig ein Anwalt schreibt.
Aber gerade bei der Übertragung von Immobilien, sei es beim käuflichen Erwerb oder durch Schenkung, handelt es sich teils um Werte von mehreren Tausend, wenn nicht sogar Hunderttausend Euro. Eine Vertragsprüfung kostet im Vergleich zu einem möglichen Schaden durch Unwissenheit nur wenige 100 EUR. Hier auf eine Vertragsprüfung zu verzichten könnte sich im späteren Verlauf als fatal erweisen
Aber warum sollte das denn so sein? Schließlich muss ein Notar unparteiisch handeln, das ist allgemein bekannt. Warum sollte es ein Risiko sein, sich hierauf zu verlassen?
Neutralitätspflicht
Grundsätzlich ist es völlig korrekt anzunehmen, dass ein Notar nicht einseitig die Interessen einer Partei vertritt. Er muss gemäß Notarordnung, genauer § 14 BnotO, die Parteien und alle weiteren Beteiligten unabhängig und unparteiisch betreuen. Dies sieht die Neutralitätspflicht des Notars so vor. Besteht eventuell ein Interessenkonflikt, so muss der Notar den Auftrag ablehnen. Auch der Anwalt darf bei bestehendem Interessenkonflikt das Mandat nicht annehmen. Der Notar darf entsprechend nicht an einer Beurkundung teilnehmen, beispielsweise bei Immobilienkäufen seines Ehegatten.
Willenserkundung/Belehrungspflicht
Zusätzlich zur Neutralitätspflicht sieht das Beurkundungsgesetz zudem auch vor, dass der Notar den „Willen der Beteiligten“ erforschen muss. Er hat den gesamten Sachverhalt aufzuklären. Ferner hat er die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des zu beurkundenden Geschäfts zu belehren und die entsprechenden Erklärungen in der Urkunde klar und unzweideutig niederzuschreiben. Hierbei ist darauf zu achten, dass Irrtümer und auch Zweifel vermieden werden und auch unerfahrene und/oder ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. (§ 17 BeurkG – Beurkundungsgesetz).
Gratwanderung
Im Rahmen der Vertragserstellung muss der Notar auf Ausgewogenheit achten und zudem die Parteien auf rechtliche Unsicherheiten und/oder Risiken hinweisen. Über wirtschaftliche Aspekte und ihre Folgen oder individuelle Details der Beurkundung muss der Notar allerdings nicht informieren. Hier befindet er sich immer auf einer Gratwanderung zwischen der Neutralitätspflicht und der Belehrungsplicht. Hierdurch sind die Beteiligten nicht vor Benachteiligungen geschützt.
Überprüfung des Notarvertrages durch den Anwalt
Wie zuvor geschildert, kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Notar, auch wenn er unparteiisch zu handeln hat, die Parteien über die Folgen aufzuklären hat, im jeweiligen Einzelfall auch individuell die Beteiligten über sämtliche beispielsweise wirtschaftliche Folgen aufzuklären.
Auch greifen Notare in den meisten Fällen auf Textbausteine und/oder Standardformulierungen zurück, die zwar den individuellen Wünschen der Beteiligten angepasst werden, aber nicht immer allumfassend auf die Situation der Beteiligten eingeht.
Das Juristendeutsch ist zudem für den Laien nicht immer verständlich. Hier könnte schon ein winzig kleines Wörtchen etwas völlig anderes bewirken, als die Parteien eigentlich bezwecken wollten.
Aus diesem Grund ist es ratsam und ausdrücklich zu empfehlen, vor Unterschrift, den Immobilienvertrag von einem Anwalt überprüfen zu lassen, der in diesem Fall dann komplett auf Ihrer Seite steht. Der Anwalt schaut auf Ihre eigene individuelle Situation und prüft jede einzelne Formulierung und Klausel, ob diese sich unvorteilhaft für Sie auswirken könnte.
Dies gilt insbesondere auch dann, wenn der Notar von der Verkäuferseite gestellt wird oder wenn Sie ein Grundstück von einem Bauträger kaufen. Diese lassen gerne mal kritische Klauseln in den Vertrag aufnehmen, die Sie im Zweifel später teuer zu stehen kommen.
Vor Unterschrift erhalten Sie den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Notartermin zugesandt, damit Sie ihn in aller Ruhe prüfen können. Hierdurch haben Sie ausreichend Zeit, den Entwurf durch einen Anwalt prüfen zu lassen.
Sollten sich nach Prüfung Änderungen ergeben, dann können Sie im Fall der Fälle noch vor der Unterzeichnung den Notar mit der Anpassung des Vertrages beauftragen.